在一个工作和居住地距离很近的城镇里，创造一个新的“第三空间”。SHARE LOUNGE x H¹T：提升办公楼价值的全新优化方案
“共享休息室”适应不同的工作方式。2026 年春季，与野村不动产旗下品牌“H¹T”合作的商店在 Harumi Triton Square 开业。他们是如何在一个已有25年历史的办公楼高层位置上创造新的附加值的？我们采访了三位人士——野村不动产株式会社 H¹T 事业部总经理石屋爱、欧力士不动产投资顾问株式会社投资管理部 4 总经理菊池理惠子以及文化便利俱乐部株式会社 SHARE LOUNGE 事业部负责人川口彩——了解合作的背景以及提升房地产价值的潜力。
一栋已有25年历史的办公楼。在建筑成本飙升的背景下，一种新的价值提升策略。
—首先，能否请您介绍一下“SHARE LOUNGE Harumi Triton with H¹T”的创立背景，以及当时两家公司面临的挑战？
菊池：
ORIX房地产投资顾问公司专注于价值提升，收购现有房产并通过翻新和其他方式增加其附加值。然而，近年来，由于建筑成本飙升和工作方式的改变等因素，我们感到仅通过传统的翻新物理方面（内部和设施）的方法，很难找到足够的附加值来满足租户的需求。
在这一切之中，我们受托管理“晴海岛 Triton Square”Y 栋较低楼层的资产，该建筑将于 2024 年 7 月迎来 25 周年纪念。最大的挑战是如何在建筑年代久远的情况下提升其价值。
在之前我们进行过资产管理和翻新工作的X楼，我们成功地通过提供住户专属休息室等便利设施，提高了入住率。因此，我们也计划在Y楼安装休息室。然而，考虑到它位于大楼的较高楼层（9楼），我们担心，除非它不仅仅是一个简单的休息区，而是一个极具吸引力和独特性的场所，否则人们不会费心前来。因此，我们仔细考虑了各种方案。
我本人也曾以用户身份使用过 SHARE LOUNGE，我发现它灵活的使用方式——能够在被书籍环绕的舒适空间中集中注意力或放松身心——非常吸引人。事情就是这样开始的，当时我们咨询了 CCC 公司关于在那里开设一家门店的事宜。
川口：
当 ORIX 房地产投资顾问公司向我们提出在 Y 栋楼翻新期间为租户创建一个休息室的想法时，我们认为晴海地区本身就具有很大的潜力，因为这里有很多当地居民和上班族。另一方面，由于之前在办公楼高层开设的 SHARE LOUNGE 地点很少，因此不确定常客是否真的会来到这里，这让我们感到担忧。
然而，当我们开始讨论与野村不动产的“H¹T”合作开设一家联营店时，我们的视野突然开阔起来。“H¹T”在龟户（*龟户钟表）已经取得了良好的业绩。我相信这种方法将使我们能够评估 SHARE LOUNGE 的商业可行性，利用其独特的优势来提升工作日上班族和周末使用该空间的当地居民的价值。
椎谷：
我们“H¹T”是一家为企业会员提供卫星办公服务的公司，目前拥有约8500家注册企业会员。因此，它本质上是一项封闭式服务，仅限这些企业的员工使用。然而，我们收到了许多来自普通民众的咨询，他们希望使用该场地。由于周末企业使用率下降，有时我们会有多余的场地，这给我们带来了挑战。
在像晴海这样工作和居住非常接近的地区，向公众开放这项服务可能会最大限度地发挥土地的潜力，而不是将其保持为封闭式服务。我认为绝对有必要通过取消限制来有效利用空间。
开发商与CCC之间形成协作协同效应，结合彼此的优势。
—与 SHARE LOUNGE 合作开发服务相比，您独立开发服务时看到了哪些协同效应？
椎谷：
在龟户的第一家店里，在 CCC 的支持下，我们为当地社区打造了一个中心。龟户是一个综合用途开发区，对野村不动产具有特殊的意义，因为它包括“龟户钟”商业设施和毗邻的Proud住宅区。位于该综合体内的“SHARE LOUNGE Kameido with H¹T”组织了各种活动，例如分发狗粮的宠物活动，以便与当地居民建立联系。通过与 CCC 合作开展这个项目，我觉得我们创造的不仅仅是一个工作空间，而是一个真正的“城市社区”。
从“SHARE LOUNGE Kameido with H¹T”的使用场景来看，可以看到父母和孩子温馨的场景，例如爸爸在休息日工作，而孩子们则在旁边做作业。一个美妙的场景正在上演，这是在封闭的办公空间里永远无法实现的。我相信这种使用方式在晴海也会自然而然地增加。
川口：
是的，在晴海，周末来我们店里购物的家庭数量自然增加了，很多家庭都很喜欢我们提供的棋盘游戏。正如预期的那样，我们看到需求主要集中在人们可以居住和工作地点相近的地区。
在合作过程中，野村不动产拥有非常强大的B2B企业销售能力，能够更好地发挥各方优势。另一方面，我们拥有通过 B2C 业务积累的门店运营和维护方面的专业知识，以及营造舒适氛围的能力。它们搭配起来非常合适。在门店运营方面，本地员工可以高效地一站式处理 H¹T 接待运营和 SHARE LOUNGE 管理，从而在成本效益方面带来显著价值。
SHARE LOUNGE对租赁的贡献
—从房地产投资的角度来看，您如何评价“SHARE LOUNGE with H¹T”为该建筑带来的具体附加值？
菊池：
作为整个地区的“便利设施”，我们认为我们能够为周边地区的上班族和家庭提供一个特殊的“第三空间”，既不是家也不是工作场所。此外，就房地产价值的影响而言，SHARE LOUNGE 所在的 9 楼被分割成约 30 至 50 坪（约 100-165 平方米）的小单元，我们正在为这些单元寻找租户，并且我们看到对这些单元的咨询量有所增加。 许多租户在看到大楼内的 SHARE LOUNGE 和 H¹T 设施后决定租房，这有助于提高大楼的出租率（入住率）。 虽然新冠疫情后人们有重返办公场所的趋势，但由于建筑成本飙升，新办公楼的供应却很紧张。许多租户希望增加房屋面积，但由于成本或物理限制而无法实现。在这种情况下，在建筑物内设置功能齐全的休息室和会议室，可以避免在公司自己的专用区域（办公室）内创建不必要的会议室，从而实现更紧凑的办公空间和更高效的成本管理。这对业主和租户来说都是一大利好。
椎谷：
真是个好消息。即使你的公司内部有会议室或私人办公室，它们的利用率也会因星期几和一年中的时间而有所不同，导致在未使用期间造成成本浪费。仅在旺季或真正需要时才明智地使用大楼的设施（例如 SHARE LOUNGE 和 H¹T）。企业可以降低成本，业主也可以更容易地维持高租金水平。我很荣幸您真正体验到了互惠互利的价值。
川口：
正是因为我们预料到了这样的需求，所以我们为这个“SHARE LOUNGE Harumi Triton with H¹T”项目准备了三个会议室。
菊池：
从招聘的角度来看，“你可以在拥有如此棒的 SHARE LOUNGE 的大楼里进行面试和工作”这一事实对公司来说是一个巨大的卖点，不是吗？私人单元之外的共享设施是整栋建筑的一大特色。
从住宅到物流设施和食堂。迈向一个所有资产价值最大化的未来。
—基于这个“办公楼模式”的例子，您能否谈谈 SHARE LOUNGE 未来的扩张战略，以及这三家公司对未来的展望？
川口：
截至 2024 年 7 月，SHARE LOUNGE 已扩展至全国 59 个地点。展望未来，我们计划加快门店开设速度，力争尽快开设 100 家门店，主要集中在东京都市区，同时也会考虑向区域、郊区扩张，并参与大型重建项目。
通过“SHARE LOUNGE Harumi Triton with H¹T”，我们打造了一个坚实的案例模型，展示了如何在办公楼的高层吸引 B2C 客户并创造 B2B 附加值。
我们希望通过与各合作伙伴的合作方式来拓展 SHARE LOUNGE 品牌，制定灵活的门店开业计划，以适应我们各个合作伙伴公司的资产和区域特点。我们希望未来继续增加这种以办公场所为基地的门店数量。
椎谷：
我们是一家专注于综合用途开发项目的开发商，业务范围不仅包括办公楼，还包括住宅、商业和酒店物业。H¹T作为一家独立企业，采用的是封闭式商业模式，这限制了其门店的选址和规模。然而，通过与SHARE LOUNGE的合作，我们可以大胆地承接像这样的大型项目。
我们希望继续与 SHARE LOUNGE 密切交流信息，探讨我们可以在这个项目中共同完成哪些有趣的事情，并拓展我们的可能性。
此外，公寓楼的公共区域（如会议室）通常只用于有限的用途，例如在举办活动期间，因此仅在特定时间可用。例如，在野村不动产开发的房产中，他们在公共区域创建了通道，允许非居民进出，并将这些通道出租给外人作为 H¹T（住房和电话）空间，这有助于管理协会将其服务货币化（例如补充管理费）。我觉得“如何有效利用有限空间”这个理念与CCC的理念非常契合。
菊池：
在 ORIX 房地产投资顾问公司，我们拥有广泛的资产，不仅包括办公楼和商业设施，还包括住宅物业、酒店，甚至物流设施，所有这些都需要现代化的价值提升。
例如，现有物流设施内的员工休息室。这里非常需要提供像 SHARE LOUNGE 这样舒适的工作和放松空间，因为这将提高员工满意度，并直接促使公司加强招聘工作。与各公司合作，探索新的附加值，不仅在现有的办公和商业空间，而且在住宅和物流等不同的资产类别中，将会是一件很有趣的事情。
川口：
太好了。此外，我们最近在池袋店尝试了一种新模式，在 SHARE LOUNGE 内设立了“工作场所食堂（专供大楼租户使用的食堂）”，并根据一天中的不同时间改变其形式和用途。
“释放空间潜能，创造新价值。”我们将继续与像您这样的房地产专业人士携手合作，在全国各地的每个城市和每栋建筑中推广最需要的灵活第三空间。
如果您认同本网站的内容，欢迎随时分享。
