在工作與居住地距離相近的街區裡，創造一個新的「第三空間」。SHARE LOUNGE x H¹T：提升辦公大樓價值的全新解決方案
「SHARE LOUNGE」適應不同的工作方式。2026 年春季，與野村不動產旗下品牌「H¹T」合作的門市在 Harumi Triton Square 開幕。他們是如何在一個已有25年歷史的辦公大樓高樓層位置上創造新的附加價值的？我們訪問了三位人士——野村不動產株式會社 H¹T 事業部總經理石屋愛、歐力士不動產投資顧問株式會社投資管理部 4 總經理菊池理惠子以及日商文化便利俱樂部股份有限公司 SHARE LOUNGE 事業部負責人川口彩——了解合作的背景以及提升房地產價值的潛力。
一棟已有25年歷史的辦公大樓。在建築成本飆升的背景下，一種新的價值提升策略。
—首先，能否請您介紹一下「SHARE LOUNGE Harumi Triton with H¹T」的創立背景，以及當時兩家公司面臨的挑戰？
菊地：
ORIX房地產投資顧問公司專注於價值提升，收購現有房產並透過翻新和其他方式增加其附加價值。然而，近年來，由於建築成本飆升和工作方式的改變等因素，我們感到僅通過傳統的翻新物理方面（內部和設施）的方法，很難找到足夠的附加價值來滿足租戶的需求。
在這一切之中，我們受託管理「晴海島 Triton Square」Y 棟較低樓層的資產，該建築將於 2024 年 7 月迎來 25 週年紀念。最大的挑戰是如何在建築年代久遠的情況下提升其價值。
在之前我們進行過資產管理和翻新工作的X樓，我們成功地透過提供住戶專屬休息室等便利設施，提高了入住率。因此，我們也計劃在Y樓安裝休息室。然而，考慮到它位於大樓的較高樓層（9樓），我們擔心，除非它不僅僅是一個簡單的休息區，而是一個極具吸引力和獨特性的場所，否則人們不會費心前來。因此，我們仔細考慮了各種方案。
我自己也曾以使用者身分使用 SHARE LOUNGE，我發現它靈活的使用方式——能夠在被書籍環繞的舒適空間中集中注意力或放鬆身心——非常吸引人。事情就是這樣開始的，當時我們諮詢了 CCC關於在那裡開設門市的事宜。
川口：
當 ORIX 房地產投資顧問公司向我們提出在 Y 棟樓翻新期間為租戶創建一個休息室的想法時，我們認為晴海地區本身就具有很大的潛力，因為這裡有很多當地居民和上班族。另一方面，由於之前在辦公大樓高層開設的 SHARE LOUNGE 地點很少，因此不確定常客是否真的會來到這裡，這讓我們感到擔憂。
然而，當我們開始討論與野村不動產的「H¹T」合作開設聯營店時，我們的視野突然開闊起來。 「H¹T」在龜戶（*龜戶鐘錶）已經取得了良好的業績。我相信這種方法將使我們能夠評估 SHARE LOUNGE 的商業可行性，利用其獨特的優勢來提升工作日上班族和週末使用該空間的當地居民的價值。
椎谷：
我們「H¹T」是一家為企業會員提供衛星辦公服務的公司，目前擁有約8,500家註冊企業會員。因此，它本質上是一項封閉式服務，僅限這些企業的員工使用。然而，我們收到了許多來自普通民眾的諮詢，他們希望使用該場地。由於週末企業使用率下降，有時我們會有多餘的場地，這給我們帶來了挑戰。
在像晴海這樣工作和居住非常接近的地區，向公眾開放這項服務可能會最大限度地發揮土地的潛力，而不是將其保持為封閉式服務。我認為絕對有必要透過取消限制來有效利用空間。
開發商與CCC之間形成協作協同效應，結合彼此的優勢。
—與 SHARE LOUNGE 合作開發服務相比，您在獨立開發服務時看到了哪些綜效？
椎谷：
在龜戶的第一家店裡，在 CCC 的支持下，我們為當地社區打造了一個中心。龜戶是一個綜合用途開發區，對野村不動產具有特殊的意義，因為它包括「龜戶鐘」商業設施和毗鄰的Proud住宅區。位於該綜合體內的「SHARE LOUNGE Kameido with H¹T」組織了各種活動，例如分發狗糧的寵物活動，以便與當地居民建立聯繫。透過與 CCC 合作進行這個項目，我覺得我們創造的不僅僅是一個工作空間，而是一個真正的「城市社區」。
從「SHARE LOUNGE Kameido with H¹T」的使用場景來看，可以看到父母和孩子溫馨的場景，例如爸爸在休息日工作，而孩子們則在旁邊做作業。一個美妙的場景正在上演，這是在封閉的辦公空間裡永遠無法實現的。我相信這種使用方式在春美也會自然增加。
川口：
是的，在晴海，週末來我們店裡購物的家庭數量自然增加了，許多家庭都很喜歡我們提供的棋盤遊戲。正如預期的那樣，我們看到的需求主要集中在人們可以居住和工作地點相近的地區。
在合作過程中，野村不動產擁有非常強大的B2B企業銷售能力，能夠更好地發揮各方優勢。另一方面，我們擁有透過 B2C 業務累積的門市營運和維護方面的專業知識，以及營造舒適氛圍的能力。它們搭配起來非常合適。在門市營運方面，本地員工可以有效率地一站式處理 H¹T 接待營運和 SHARE LOUNGE 管理，從而在成本效益方面帶來顯著價值。
SHARE LOUNGE對租賃的貢獻
—從房地產投資的角度來看，您如何評估「SHARE LOUNGE with H¹T」為該建築帶來的具體附加價值？
菊地：
作為整個地區的“便利設施”，我們認為我們能夠為週邊地區的上班族和家庭提供一個特殊的“第三空間”，既不是家也不是工作場所。此外，就房地產價值的影響而言，SHARE LOUNGE 所在的 9 樓被分割成約 30 至 50 坪（約 100-165 平方米）的小單元，我們正在為這些單元尋找租戶，並且我們看到對這些單元的諮詢量有所增加。 許多租戶在看到大樓內的 SHARE LOUNGE 和 H¹T 設施後決定租房，這有助於提高大樓的出租率（入住率）。 雖然新冠疫情後人們有重返辦公室的趨勢，但由於建築成本飆升，新辦公大樓的供應卻很緊張。許多租戶希望增加房屋面積，但由於成本或物理限制而無法實現。在這種情況下，在建築物內設置功能齊全的休息室和會議室，可以避免在公司自己的專用區域（辦公室）內創建不必要的會議室，從而實現更緊湊的辦公空間和更有效率的成本管理。這對業主和租戶來說都是一大利好。
椎谷：
真是個好消息。即使你的公司內部有會議室或私人辦公室，它們的使用率也會因星期幾和一年中的時間而有所不同，導致在未使用期間造成成本浪費。明智地使用大樓的設施（例如 SHARE LOUNGE 和 H¹T），僅在旺季或真正需要時才使用。企業可以降低成本，業主也可以更容易維持高租金水準。我很榮幸您真正體驗到了互惠互利的價值。
川口：
正是因為我們預料到了這樣的需求，所以我們為這個「SHARE LOUNGE Harumi Triton with H¹T」計畫準備了三個會議室。
菊地：
從招聘的角度來看，「你可以在擁有如此棒的 SHARE LOUNGE 的大樓裡進行面試和工作」這一事實對公司來說是一個巨大的賣點，不是嗎？私人單元以外的共用設施是整棟建築的一大特色。
從住宅到物流設施和食堂。邁向一個所有資產價值最大化的未來。
—基於這個「辦公大樓模式」的例子，您能否談談 SHARE LOUNGE 的未來擴張策略以及這三家公司對未來發展前景的展望？
川口：
截至 2014 年 7 月，SHARE LOUNGE 已擴展至全國 59 個地點。展望未來，我們計劃加快門市開設速度，力爭盡快開設 100 家門市，主要集中在東京都會區，同時也會考慮向區域、郊區擴張，並參與大型重建項目。
透過“SHARE LOUNGE Harumi Triton with H¹T”，我們打造了一個堅實的案例模型，展示瞭如何在辦公大樓的高層吸引 B2C 客戶並創造 B2B 附加價值。
我們希望透過與各合作夥伴的合作方式來拓展 SHARE LOUNGE 品牌，制定靈活的門市開業計劃，以適應我們各個合作夥伴公司的資產和區域特徵。我們希望未來繼續增加這種以辦公室為基地的門市數量。
椎谷：
我們是一家專注於綜合用途開發項目的開發商，業務範圍不僅包括辦公大樓，還包括住宅、商業和酒店物業。H¹T作為獨立企業，採用的是封閉式商業模式，這限制了其門市的選址和規模。然而，透過與SHARE LOUNGE的合作，我們可以大膽地承接像這樣的大型專案。
我們希望繼續與 SHARE LOUNGE 密切交流訊息，探討我們可以在這個專案上共同完成哪些有趣的事情，並拓展我們的可能性。
此外，公寓大樓的公共區域（如會議室）通常只用於有限的用途，例如在舉辦活動期間，因此僅在特定時間可用。例如，在野村不動產開發的房產中，他們在公共區域創建了通道，允許非居民進出，並將這些通道出租給外人作為 H¹T（住房和電話）空間，這有助於管理協會將其服務貨幣化（例如補充管理費）。我覺得「如何有效運用有限空間」這個理念與CCC的理念非常契合。
菊地：
在 ORIX 房地產投資顧問公司，我們擁有廣泛的資產，不僅包括辦公大樓和商業設施，還包括住宅物業、飯店，甚至物流設施，所有這些都需要現代化的價值提升。
例如，現有物流設施內的員工休息室。這裡非常需要提供像 SHARE LOUNGE 這樣舒適的工作和放鬆空間，因為這將提高員工滿意度，並直接促使公司加強招募工作。與各公司合作，探索新的附加價值，不僅在現有的辦公室和商業空間，而且在住宅和物流等不同的資產類別中，將會是一件很有趣的事情。
川口：
太好了。此外，我們最近在池袋店嘗試了一種新模式，在 SHARE LOUNGE 內設立了“工作場所食堂（專供大樓租戶使用的食堂）”，並根據一天中的不同時間改變其形式和用途。
“釋放空間潛能，創造新價值。”我們將繼續與像您這樣的房地產專業人士攜手合作，在全國各地的每個城市和每棟建築中推廣最需要的靈活第三空間。
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